买房的流程和一些常识

admin · 发表于 2012-7-15 22:25:29

一、购房流程
　　目前，楼市上虽然各项目有其各自的程序，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能会经历到的：
　　(1)签订认购书，交纳定金；
　　(2)根据认购书约定的时间、价格等，与开发商签订商品房买卖契约，并按契约约定交付房款；
　　(3)买卖双方到房屋管理局或房屋所在地区县各局办理合同登记手续(大部分项目由开发商【请不要乱说话，词语被禁止】)；
　　(4)办理购房贷款(商业性贷款或公积金贷款)，与商业银行或市住房基金管理中心签订贷款协议；
　　(5)验收房屋，办理入住手续；
　　(6)购房者与物业管理公司签订有关物业管理契约及交纳相应费用；
　　(7)开发商与购房者共同办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。
　　二、概念
　　1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
　　2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
　　3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
　　4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
　　5.住宅的结构的形式
　　(1)砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
　　(2)砖木结构住宅：砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。目前这种结构在北京较少采用。
　　(3)钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
　　6.住宅的开间、进深、层高和净高
　　(1)住宅的开间：就是住宅中房间的宽度。住宅建筑的开间一般为：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
　　(2)住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
　　(3)住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7米——2.9米。
　　(4)住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：
　　净高=层高-楼板厚度
　　7.建筑容积率、建筑密度和绿化率
　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
　　8.商品房的销售面积的计算方法
　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
　　(一)套内建筑面积的计算方法：
　　①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
　　(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　(二)商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
　　(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
　　(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
　　下列空间不得计入公用建筑面积：
　　(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
　　(2)作为人防工程的地下室。
　　公用建筑面积计算公式：
　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
　　因此，商品房销售面积公式还可表达为：
　　商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
　　9.房屋的产权
　　房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
　　10.印花税
　　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
　　1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
　　2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
　　3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
　　11.契税
　　契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
　　1)征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
　　2)税率。契税税率为3%~5%。对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。
　　12. 个人住房贷款
　　包括：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、
　　1)个人住房商业性贷款
　　个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
　　2)个人住房公积金贷款
　　个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
　　3)个人住房组合贷款
　　凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。

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