2012年岳阳房地产市场预测分析

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2012年岳阳房地产市场预测分析

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      一、宏观环境

      目前，随着一线城市的新开房价出现松动呈现走低趋势，对明年的房地产走势预测也有叫涨叫跌的各样声音。愚认为：2012年，房地产业仍属于为经济放缓做贡献、为GDP走势调控的杠杆之一，应会延续2011年的公民福利政策之路；另一方面，城镇住房的刚性需求根本不会逆转，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

      1、政策调整：开发贷款和按揭贷款会继续保持高压，公积金可能会有所放松；限购城市数量应该会有所增加，力度会有所加强；

      2、土地供应：土地供应总量会有所增加，土地供应会向政策性商品住房倾斜。一二线城市的商品住房土地供应仍属于严控范围；三四线城市为了财政积累，商品住房土地供应会适量放开。

      3、价格走向：一线价格已经出现松动走低，消费者出现观望，估计2012下半年后会漫延到四线及以下城市；

      4、保障房建设：一二线城市的开工规模放大后会有一个竣工及交房的小高峰，后续建设会继续加强；三四线城市今年启动规模不大，2012下半年开始会调配资金上规模启动。

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      二、微观环境

      2010年岳阳市GDP达到1539.4亿元，已经跻身千亿元俱乐部，稳居全省第二。但城镇化率只有46.01%，城镇化水平一直排在长沙、株洲、湘潭之后，列第四位。

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岳阳全市商品房销售统计 9 R1 }% i% B8 D" l8 {
- H1 P1 w1 |7 O0 ^	2006 5 D  i0 @- w; }8 K	2007 ( S3 _2 j' F% D	2008	2009 3 j- A0 M  a' s+ @9 {	2010
商品房销售面积（万㎡） " L" D% M+ q- B: P" G6 I	89.85 4 h( T) a8 z1 x! @  ~8 r	152.18	138.94 : G* U; D3 e  I0 c1 x& i	178.33	128.56 : I4 a1 Q) E2 L9 W1 e, i, r# ~
其中：住宅面积（万㎡） 0 J! J# @7 x4 g8 A	79.27 6 f- L- s, f$ R$ \	133.33	115.27	157.10 9 g7 H/ u! D# k7 E	120.32 ) f: @0 O0 K) m0 I$ K
商品房销售金额（亿元）	10.44	23.74 ! B% e, V) p# z0 ~9 M2 C  V	29.07	32.98 - X. x6 n  D- ^4 f% v	39.19
其中：住宅金额（亿元） ' {* A: [& w5 K4 q* ]$ v0 {: [+ K	7.27 / r- l( f' c! M	17.28 " p. z9 Y9 C7 ^) L	18.49	26.22	34.85 % H3 P3 K- P4 ~* A2 p3 P; [
城镇化率（%） 4 y3 y4 T: a8 i. k, r1 m	43.00 & W3 N6 j2 s9 w	45.10	45.50 : N+ U  ~5 i  M1 R) Z	46.70	46.01

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      2011年，岳阳似乎受调控的影响不大，继续出现量价齐升的局面。尤其是香缇半岛、岳州帝苑的别墅和恒大名都、天伦地产的精装房上市，更是大幅提升了岳阳的住房品质，也拉升了岳阳的房价。2012年，岳阳房地产会出现如下趋向：

      1、房价会受到冲击：按2008年楼市趋冷分析，岳阳一般会在一线城市新动作的半年后呈现连锁反应，但力度会明显降低；2012年5月前后会受到降价风波影响，房价涨幅应该有所放缓，市民观望情绪会有所抬升。但是，土地、建安、税费和管理营销费用这些刚性成本2011年继续明显增加，都对房价构成了相当大的压力。其中，土地成本和建安成本同比涨幅更是达50%以上。

      2、房企洗牌加剧：宇业集团、中航地产都在岳阳大行土地兼并，估计2012年会有更多的动作，小的公司会被洗牌出局，大公司会越来越多占据市场；县域房地产亦会参与到洗牌之中。

      3、刚需仍是绝对主力：按岳阳550万人口每年增加1.5%城镇化率折算，每年至少需要解决8万人的住房需求问题。目前每年120方㎡的体量，只能解决1.2万户、4万人左右的住房需求，刚性需求仍是住房需求的绝对主力。只要城乡居民人均可支配收入继续保持历年的水平就可解决购买力的问题，需求的释放也必将推动城市化进程。

       4、岳阳有可能会限购：2011年初中央2台报道岳阳房价涨幅过快后，岳阳3次站在限购的门槛上。比照2010年的房价和涨幅，岳阳很有可能进入2012的限购城市群体。
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