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标题: 杭州房贷额度紧张的背后 [打印本页]

作者: 雷客杀死我 时间: 2012-9-24 15:46
标题: 杭州房贷额度紧张的背后
马先生最近想卖掉手上的一套二手房，先后有几个买家看过房，价格也谈得差不多了，可是中介告诉他最近银行放款有点慢，快的话个把月，慢的话需要两三个月，有的银行甚至根本就无法承诺放款时间，要让他做好思想准备。“卖掉房子之后我还想买进一套新房，可是银行放款这么慢，肯定会对我的置换计划产生影响。”马先生有点郁闷。

　　相比上半年放款慢了

　　上半年买过房的人，申请房贷时并不需要等上太久时间，顺利的话7-10日就可通过银行审批并且很快放款。可是最近记者调查发现，银行的这种“高效率”已经不复存在，购房者往往需要等上更长的时间，甚至没有任何时间表。

　　“如果不是合作开发商的房贷业务，我们不会受理。一切顺利的话，一个多月之后可以放款。”招商银行凤起支行个贷部工作人员告诉记者，如果中间出了什么事情，等上两三个月也是有可能的。

　　某国有银行白马支行个贷部的工作人员也向记者表示，现在他们这里的放款周期是1-2个月，相比上半年放款速度确实是慢下来了。五六月份的时候，大多数房贷的放款周期，都能控制在一个月之内。根据以往经验，接下去几个月中，排队等候时间还会更长。

　　放款速度虽然慢下来了，但至少还能给客户一个较为明确的等待时间，可能大多数客户还能接受。不过，并不是所有银行都能做到这一点。“我们这里已经无法向客户承诺何时放款。是3个月还是更长时间，真的没办法确定，总不能向客户乱承诺。”邮储银行庆春支行个贷部房贷业务负责人卢先生本月初的时候就向记者透露，他们这里差不多“无钱可贷”了。

　　审批通过不等于放款

　　其实很多人都有认识误区，认为银行通过房贷审批了，就会立刻放款，但事实上并非如此。

　　“商业贷款审批期限一般为8-12天，市公积金贷款审批期限一般为25天，省公积金贷款审批期限一般为35天。在这个期限内，我们会通知客户，是否已经通过审批。但是即便已经通过了审批，也并不意味着马上就可以放款。具体什么时候放款，要等分行的通知。”招商银行凤起支行个贷部工作人员告诉记者，虽然审批期限有一个较为明晰的时间表，但是放款时间却要根据具体情况而定。

　　事实上，审批通过只是意味着客户获得贷款资质，何时放款却取决于其他因素。“银行上个月就已经通知审批通过了，但是一个月过去了，还没有放款，打电话催问了几次，只是说让我再等等。”近日，有网友在杭州某房产论坛上如是抱怨。

　　当然审批周期也是有较大弹性的，银行工作效率高的时候，审批周期要比规定时限快很多。比如上半年的商业贷款，最快的时候3-5天就可以通过审批。当房贷申请量突然放大之时，银行审批的时候就会出现“压单”现象，延长审批周期以便控制放款速度。

　　银行嫌房贷利润少

　　“上半年宽松下半年紧张，这是房贷市场的基本规律。现在还不是房贷最紧张的时候，四季度才会达到顶峰。”提到房贷市场现状，不少银行业内人士态度谨慎。一家不愿意透露身份的大型国有银行人士告诉记者，如果不出意外，接下去几个月中房贷只会更紧，自然排队等候的时间还会拉长。去年年底，房贷放款排队时间超过3个月成为普遍现象，9月份以后的单子往往要过了元旦才能放款，今年年底不会有太大的变化。

　　“主要还是由于房贷额度用得差不多了。一般各家银行年初都会制定全年房贷额度预算，分解到各个支行。当然遇到存款准备金率下调的时候，会进行适度调整。前几个月杭州楼市成交量非常大，消耗大量的房贷额度，大银行还好，一些小银行的可贷额度确实已经少得可怜。此外四季度的时候，银监会对银行风险的管控力度会明显加强，收进来的钱多，贷出去的钱少，房贷自然会进一步收紧。这种局面，只有过完元旦才会结束。”这位人士说。

　　据统计，上半年仅四大行新增贷款700亿元，其中尤其是住房贷款增长明显，因此货币市场资金面趋紧。在杭州，自4月以来楼市成交明显放量，显然也已经过度消耗了有限的房贷额度。

　　当然也有银行业内人士坦言，其实银行并非真正到了“无钱可贷”的地步。一些中小银行放弃房贷业务，将重点转向利润更高的小微企业贷款，这是当前房贷紧张的更深层次原因。目前，五年以上贷款基准利率为6.55%，即便是二套房贷利率也只是上调10-15%，相比同期5.225%的存款基准利率，利润空间并不大。而借贷给中小微企业的资金利率最少可上浮20%-30%。在这样的市场背景下，银行对房贷业务兴趣减弱，有意控制房贷业务规模，也就不难理解了。

　　放款慢容易引发纠纷

　　放款慢，可能会对商品房买卖双方的资金计划产生影响，尤其是二手房交易。因此，如果处理不当，放款慢有可能引发交易双方的纠纷。

　　“既然不能承诺明确的放款时间，那就将这一情况明确告诉买卖双方，让他们在情况说明书上签字。”邮储银行庆春支行采取了这样的做法，把话说在前头，让当事方心中有数。对其他银行而言，邮储银行庆春支行的做法，或许具有较强的借鉴意义。白纸黑字，真出现问题了也好把道理说清楚。

　　“正是考虑到银行放款时间的不可控性，所以一般来说二手房买卖合同都不会约定明确的放款时间，以免放款逾期惹出麻烦。”21世纪不动产二手房经纪人陈小姐告诉记者，有些房东比较着急用钱，对银行放款时间还是很在意的，因此对于这个问题他们也会比较谨慎。当然凭借多年的经验，他们会口头告知房东一个大概的放款时间。

　　根据二手房交易规则，一般购房者已经通过银行审批之后，就可办理房产过户手续。这时候对房东来说也是可以放心的，因为银行已经审批通过，放款只是时间上迟早的问题，不存在通过审批之后银行却又反悔的现象。当然，银行要看到购房者新办出的房产证和契证之后，才会放款。

　　链接：申请房贷前做好功课

　　银行业内人士表示，放款速度慢虽然银行方面的因素是主因，但有时候贷款申请人提交资料不齐，或者办理相关证明的过程中浪费了太多时间，也是造成一些客户的房贷不能及时放款的重要原因。如果事先做好充足的功课，银行审批和放款过程就会顺利得多，就可以减少大量等候时间。

　　信用记录是房贷审批环节的一个必查项目，因此买房前必须前往中国人民银行杭州中心支行征信中心，查询本人以及配偶的银行信用记录。银行系统信用记录早已实现联网，千万不能抱有侥幸心理，利用不同银行之间的信息不对称，企图蒙混过关。此外“卡奴”尤须引起注意的是，信用卡逾期未还都会留下不良信用记录，现实中这种情形很多，大多数时候是非恶意的短期逾期或者小金额逾期。发生这种情况，须主动向人民银行提出申诉，及时消除记录，否则等银行审批过程中发现了再去办理就会耽误大量时间，得不偿失。

　　一般情况下，纯商业贷款审批时间最快，其次是市公积金，然后是省公积金，最慢的是商业和公积金组合房贷。如果不能忍受漫长等待，申请房贷前应想清楚哪一种房贷方式更适合自己，做出合理决定。

　　如果是夫妻购房，必须提供结婚证、收入证明、无房证明、首付款【请不要乱说话，词语被禁止】、购房合同；未婚人士购房，还必须出具单身证明；外地人还必须提供社保或者个税证明。以上这些都是申请房贷必须向银行提交的资料，事先都必须有所准备，搞清楚相关证明该找哪个部门去开，以便决定买房后能够在最短时间内办妥

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