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吴先生问:最近,我看中一套二手房。上家称房子的贷款尚未还清,如果我要买的话,需先付20多万元给他把银行的贷款还清,解除抵押,然后再和我办理交易手续。由于对贷款未还清的二手房买卖不熟悉,特来信咨询:我怎么做才能保证安全购房?1 u" i4 ?9 D: ^' H
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律师回答吴先生:根据《武汉市房地产登记条例》的规定以及本市银行的操作惯例,在房屋抵押贷款没有还清的情况下,你和上家无法直接去房产交易中心办理买卖过户手续。
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从实际操作来看,作为下家,你购买贷款未还清的二手房可采取以下两种方式:
' H Z4 `7 B, a一是在上家提前还清贷款、银行注销抵押后,双方到交易中心办理交易过户;/ }" a, w ^8 ^
二是如果你也需要贷款,还可以采取“转按揭”的方式购房。" O% c' q! k8 J% m; C9 I% A/ K" ?
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如果选择第一种方式购房,在与上家、中介公司协商过程中,你需要注意以下几点:. M+ a+ E5 [8 X- [" t
(1)主动向中介公司或者上家询问房屋是否存在抵押情况,为了保险起见,可要求查阅房产证或者到房地产交易中心查询登记信息,以防止极少数人耍花招骗钱。
5 {4 F6 r4 ~5 E(2)如果确实存在抵押的情况,应了解上家未还款期限和余额,已还款年限和金额,这涉及到后续手续的办理,必要时还可以要求上家提供最近一个月的还款凭证。
" K8 o& C, s+ E2 g$ n(3)你和上家应当对未还贷款由谁支付进行协商,或由上家自筹资金提前还贷,或由你把首付款交上家还贷。如果你付钱让上家提前还贷,必须签订合同明确相关事项。8 T4 I' d2 }: @- v v* ^
(4)在提前还贷过程中,还可能发生其他费用,甚至会存在提前还贷违约金的问题,对这些费用由谁承担、如何承担,上下家应在签订二手房买卖合同前,协商一致。
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如果采用“转按揭”方式购房,你和上家先到银行办理转按揭手续后,即可办理二手房交易手续。“转按揭”又分两种情况:
2 |: f7 z# b0 S; ]7 |! j& F一是同一银行内的转按揭(同行转按), s1 G. U* O& u, {
二是不同银行间的转按揭(跨行转按)。/ p9 }& |, Q. A: p% |3 s7 G
; L5 Z4 @6 p: f$ ]( F4 O8 D前者比较容易操作,跨行转按相对麻烦一些。& O2 F( d5 g% h2 q. }5 I: ]
4 V. b$ O! i) v; h1 u: U0 p6 r" j一般情况下,办理“转按揭”需提交的材料有:上家的《购房抵押借款合同》原件,下家申请贷款的材料如收入证明、身份证等。7 u) ?2 P: W, L2 M
8 U7 Y @- ?: ], i2 }) n+ x1 K' ?7 Z如银行审核同意转按揭,上下家需签订《变更协议》,办理贷款保险变更手续及抵押登记变更手续。但武汉目前开展“转按揭”业务的银行极少。5 c! c5 V% v) K0 P; i
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