如何安全购买按揭中的二手房

admin

吴先生问：最近，我看中一套二手房。上家称房子的贷款尚未还清，如果我要买的话，需先付20多万元给他把银行的贷款还清，解除抵押，然后再和我办理交易手续。由于对贷款未还清的二手房买卖不熟悉，特来信咨询：我怎么做才能保证安全购房？
( G* H: o) n  `* D
律师回答吴先生：根据《武汉市房地产登记条例》的规定以及本市银行的操作惯例，在房屋抵押贷款没有还清的情况下，你和上家无法直接去房产交易中心办理买卖过户手续。
2 I8 S+ u/ t* A- R
, i# ^: D- h* {% `* d6 r5 [2 l从实际操作来看，作为下家，你购买贷款未还清的二手房可采取以下两种方式：
一是在上家提前还清贷款、银行注销抵押后，双方到交易中心办理交易过户；
) J' T$ ^* ?$ s6 |  t' x二是如果你也需要贷款，还可以采取“转按揭”的方式购房。
, N; y$ ?7 \+ H5 M5 m, F/ Z
! f$ o1 A: W! j% ]- ?* L, P如果选择第一种方式购房，在与上家、中介公司协商过程中，你需要注意以下几点：
（1）主动向中介公司或者上家询问房屋是否存在抵押情况，为了保险起见，可要求查阅房产证或者到房地产交易中心查询登记信息，以防止极少数人耍花招骗钱。
& M  a- o! l3 F4 J9 c（2）如果确实存在抵押的情况，应了解上家未还款期限和余额，已还款年限和金额，这涉及到后续手续的办理，必要时还可以要求上家提供最近一个月的还款凭证。
$ R& Z8 u# r3 H4 q7 }/ e& I- U（3）你和上家应当对未还贷款由谁支付进行协商，或由上家自筹资金提前还贷，或由你把首付款交上家还贷。如果你付钱让上家提前还贷，必须签订合同明确相关事项。
( H* h5 i8 L) D* d& n（4）在提前还贷过程中，还可能发生其他费用，甚至会存在提前还贷违约金的问题，对这些费用由谁承担、如何承担，上下家应在签订二手房买卖合同前，协商一致。
2 ?3 a/ [4 p" Y
& u  m5 D! G' e( j如果采用“转按揭”方式购房，你和上家先到银行办理转按揭手续后，即可办理二手房交易手续。“转按揭”又分两种情况：
一是同一银行内的转按揭（同行转按），
二是不同银行间的转按揭（跨行转按）。

5 M/ N, \- i4 v7 z9 t7 y; R! O前者比较容易操作，跨行转按相对麻烦一些。
8 m" I$ r, _% j. `: ]% r3 C
一般情况下，办理“转按揭”需提交的材料有：上家的《购房抵押借款合同》原件，下家申请贷款的材料如收入证明、身份证等。

9 J( ?; [1 A$ R" l% ?7 r如银行审核同意转按揭，上下家需签订《变更协议》，办理贷款保险变更手续及抵押登记变更手续。但武汉目前开展“转按揭”业务的银行极少。