刚需型房企冲击一线格局 地产行业或再度洗牌

永强彬彬

　有分析认为，在调控政策的引导下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力

; E9 P5 e$ ?9 o( `) |　　近期陆续出炉的上市房企中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实都使房地产业经历了一次洗牌的过程。在这其中，一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。

5 j* G4 h: ~0 }" ^& R7 `6 c* O0 F  @　　8月2日，某研究院对调控后未来五年房地产住宅市场趋势作出预判。该报告预计，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度，产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程，获得更快发展。
* \1 O; G% q% J
　　针对这一趋势，著名经济学家赵晓认为，此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。

　　庄凌顾问董事长张映光认为，房地产行业过去十年间，经历过两次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会，一线房企与二三线房企迅速拉开距离。一次是2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列，如SOHO中国，龙湖，恒大等，但也有一批房地产企业，由此从一线退居二线。

　　而此轮房地产行业将迎来第三次洗牌，这次洗牌与前两次相比将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力，成为至关重要的因素。

　　　　住宅去投资化刚需主导市场

( S( I2 M+ C1 d% ^3 u6 K　　报告认为，未来五年，重点城市住宅成交量持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。未来五年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，但增速逐渐放缓，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%;刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。

7 i6 [+ Z+ J, f6 z. ?1 o　　刚性需求——即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。

( y: u# i& u: R+ s　　对此，住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。
* |9 ^2 G/ o  S7 f. L! i
7 }! T4 P5 t+ F& a　　但另一方面，在国家调控政策的打压下，住宅投资投机型需求将受到抑制，即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆，那么投资住宅的回报率便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求，将受到明显抑制。

4 C0 o* i- L" F　　实际上，进入今年五月，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投资投机需求的方向已非常明确。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。
5 T% l' }' P/ C& Z  T# {
　　　　行业洗牌趋势渐明朗
/ B- ~1 v# ^3 }0 S* p* ~; E. f' a
　　目前，以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城，几乎已经正式告别第一阵营。
8 U4 }" z) Y) i9 C+ M3 X
: u/ G8 O8 o5 ^1 S' L! q　　对此，市场普遍的观点认为，招商、金地、绿城的产品结构过于集中在中高端住宅开发，忽视了刚性需求所要的中低端产品，导致公司在后来的竞争中处于下风。而招商地产(000024)在今年通过对产品结构的调整，已经取得了很好的销售成绩。
' }* [7 E. E/ }6 c& s0 }& h) d4 A
" B9 X0 x4 b8 U! _& j　　秦虹表示，从目前市场调研的情况看，大户型住宅是受目前调控政策影响最大的产品形态，明显滞销。
1 @) g8 X1 X6 X! m/ j6 ~$ ?
2 w+ C: O' U4 L0 v" U　　恒大集团董事局主席许家印曾表示，恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚此前在接受《证券日报》记者采访时也称，其公司今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。

  b& m/ C( Q* L; W2 K8 l　　市场人士预计，以“万恒中保”为首的主要以开发中低端住宅为主的房企，将在此轮调控后，进一步扩大市场占有率。

* C" _  T; R6 R% N" m( J　　　　二线房企蓄势待发

( ^7 m$ f. h( H2 ]" U, k　　调控令一些一线房企的发展受到明显影响，但也有一些二三线房企，因其模式更契合市场方向可能脱颖而出，这种情况与2009年，龙湖、恒大引领的一批二线房企的崛起相似。可以说，每一轮调控，也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。
% W( d4 G2 K( _( }- D9 e+ ]
' l1 q- F! E3 n% I& g8 T: h　　近期，较为引起媒体关注的旭辉地产，便是其中一例。不久前，有香港媒体曝出，旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注，并非没有理由。

　　公开市场数据显示，旭辉地产是今年上半年，最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一，其销售额跻身上海前三，对于一家全国排名在30位左右的中型房企而言，增长可谓相当迅速。
# k+ W; J2 K7 B/ d* o: g! h
+ P9 ?: S$ Y$ |/ k$ Z' q% g! d2 u　　旭辉集团董事长林中表示，“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。企业一直在灵活应变，我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化，及时调整了产品战略。目前，旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后，产品定位主要是宜居住宅、大众精品，以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主，”他表示，“从2011年来看，销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%，今年占了60%。我们估计，刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”

　　华高莱斯董事长李忠则认为，中国一线城市化持续性更强，城市人口聚集效应会越来越明显，北京、上海等城市圈的发展，是支撑旭辉模式的主要动力。
# M1 t2 j6 M( j/ a5 |8 t+ I9 Y
　　2009年，在市场谷底，龙湖、恒大等企业成功上市，并借助资本市场，快速扩张，令一线房企的格局发生了改变，而此轮调控后，又有一批房企正准备通过资本市场的洗礼完成一场蜕变。据记者了解，卓越、协信等房企都有冲击资本市场的打算。