苏渝说商业地产非楼市调控政策终极"避风港"

永强彬彬

商业地产像七月的天气火了起来。
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由于楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场迅速降温，然而，商业地产却迎来另外一番景象。商业租售价格开始全线提升，同时伴随着很多投资热钱的涌入，甚至以往单纯做住宅开发的房地产企业，近期也有意涉足商业地产领域。于是，有地产大佬放言；过去十年是住宅时代，未来十年属于商业地产。国内开发商也经常在互问，你做商业地产了吗？似乎你还没有做，那你就不是一个完整的开发商。更有开发商干脆直言：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。
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于是，我们看到了商业地产大干快上的场面。改变传统的“售房”观念，以制造“金融产品”的方式开发及运营商业地产，创造更高的商业价值的商业地产开发模式大行其道。有开发商认为，商业地产开发的“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势，也将是中国商业地产正常、良性发展的唯一出路。在这样的理念下，在许多商业地产项目的开发经营过程中，其前期都会以“产权式商铺”等概念大肆炒作，但在进入经营阶段后却变得面目全非。因为这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，影响了对中小投资者的回报，触发了中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。有的还演变为商业欺诈。

在这一模式的忽悠下，加上调控新政的“火力点”主要瞄准住宅市场，商业地产并没有区分二套房和三套房政策，在首付款为五成的基础上，商业地产仍可享受基准利率优惠，所以部分地区商业地产与住宅地产租售比出现倒挂，商业地产的出租回报远高于住宅，一些一、二线城市的商铺，临街的门面卖到了每平方米几万甚至几十万，可是投资者依然趋之若鹜。

& Q; P. n# _  S8 {( m* C3 R/ E; D商业地产具有高投入、高产出、高风险的特征，是一个有待开发商、政府、银行﹙资本﹚、投资者、经营者、消费者共同努力的领域，以期良性互动，多方共赢。但现实是，一些城市，放眼望去：不管有没有口岸价值、商业价值，满城都是城市综合体工地，且言必称超五星级酒店、高端写字楼、大型购物中心。城市商业网点布局毫无章法，缺少科学规划，呈失控并正在形成资源浪费之势。

商业地产自身的属性特点，决定了并不适合游资快进快出短暂炒作。其一，门槛比较高，除投资经营者外，商铺所有者并不适合自己来经营，总还需要一个寻找租户的过程，经营风险不可小觑。其二，流通性很差，住宅在市场情况下不好，降价也容易在二手房市场出手，而商业地产，包括酒店公寓的转让，市场就狭窄得多了。
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中共中央政治局本周二召开分析研究上半年经济形势和下半年经济工作的会议，提出要坚定不移地贯彻执**地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。在此，笔者还是要提醒商铺投资者，投资商业地产要把风险放在首位，想要做活、做旺、做牛商铺，除选对口岸、优选经营项目外，对至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理认识和准备。
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3 b& J7 F+ p9 O$ O: r% x- y同时，千万别忘了，商业地产开发既是印钞机也可能是绞肉机。没有正确的“多赢”开发理念、统领商业地产上下游资源的整合能力、专业的经营团队打造能力，超强的融资能力，“一窝蜂”大干快上，后果堪忧。

! _3 v, O+ t/ r- H- i商业地产不是风平浪静的维多利亚港湾，很可能是风高浪急的“百慕大”！