房地产基金狂飙突进 “明股暗债”蕴藏风险

塞壬的歌 · 发表于 2013-1-8 22:30:36

岁末年初，楼市回暖，地王迭出，伴随着开发商在各地攻城略地的，还有正在蓬勃发展的房地产基金。楼市调控、资金紧张恰恰刺激了房地产私募基金的狂飙突进，它一方面纾解了开发商的融资难题，另一方面成就了金融机构和投资人掘金房地产行业的梦想。不过，房地产基金的投资模式、脆弱的产业链决定了其面临的风险不容小觑。

　　房地产基金大量涌现

　　2012年12月27日，金融街公告，拟通过全资控股的融信（天津）投资管理有限公司，出资200万元设立私募股权基金，规模不超过2亿元，投资期限为3+1年。此次私募股权基金成立后，将以增资的方式入股金融街融拓（天津）置业有限公司，持股比例不超过25%，投资于该公司持有的南开中心项目。

　　同一日云南城投宣布，拟斥资10亿元，设立一只规模逾31亿元的房地产基金，砸向长周期的旅游地产。

　　2012年12月18日，上市公司广宇集团也公告称，已与浙江天堂硅谷投资管理公司签订协议，双方将结成战略合作伙伴，在房地产基金领域进行合作。华远地产的第二大股东华远浩利投资股份、全资子公司华远置业分别出资400万元和600万元，成立房地产基金管理公司华远锦程投资，为公司筹集资金。

　　在此之前，首创置业披露，以8.26亿元的总价，将持有的位于北京市房山区的一项目股权与债权转让给昆山创博盛拓股权投资管理有限公司旗下基金。8.26亿元的转让款中，包括3301万元的股权款及7.93亿元的股东贷款。嘉凯城也发布公告称，拟与宁波嘉凯融晟投资合伙企业(有限合伙)签署《湖州龙溪翡翠项目投资合作框架协议》及其相关具体文件，嘉凯融晟拟通过股权加债权的方式对本公司下属子公司湖州嘉恒置业有限公司进行投资，投资总额不低于8亿元不超过10亿元。

　　各大房企纷纷携手房地产基金四处攻城略地，2012年10月保利地产拿下上海徐汇区滨江地王，合作方正是信保（天津）股权投资基金管理有限公司，保利还与保信基金合作拿下多处地块。华润集团、万通控股、复地集团、中海外以及金地集团等旗下的各类基金也广泛活跃于房地产市场。

　　房地产基金在楼市调控背景下呈现蓬勃发展之势，住建部政策研究中心报告显示，2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿元，而2012年地产基金规模大都实现翻倍，除存量之外，还有大量的新进入者，行业规模至少翻倍。日前在深圳举办的房地产基金、房地产开发企业战略合作论坛上，有房地产基金公司老总表示，2012年国内房地产基金规模实现翻番，保守估计也已突破2000亿元，开发商资金持续紧张，以房地产基金为代表的融资将成为开发商的重要融资渠道。

　　高收益暗藏高风险

　　持续的房地产调控给了房地产私募基金规模迅速成长的机遇，从投资标的看，住宅、商业地产、城市综合体都成为房地产私募基金投资的对象。基金管理人的背景也趋于多元化，外资、房地产行业、金融机构背景、内资独立品牌等各显身手。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠指出，与银行信贷相比，房地产私募基金有着便利、灵活、节约时间的突出优势，对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，房地产私募基金是一条融资新渠道。

　　某房地产基金管理公司负责人表示，目前国内的房地产基金中，主要包括两种形式，一种是独立的PE专业机构募集资金，这类基金较少；另一种是房地产企业参与组建的地产基金，这种基金占绝大多数，有的是房地产企业直接组建，有的是房地产企业间接持有。

　　尽管房地产项目利润率有所收窄，目前房地产私募基金一般收益率仍保持在15%左右，这一收益超过了房地产信托的收益。房地产基金正是通过较高的收益率吸引投资人，不少房地产基金都自建渠道，然后通过第三方财富管理机构来进行发行。

　　国内房地产私募基金快速扩大的同时，其短板依然不容忽视，不仅是项目投资严重依赖开发商，而且募、投、管、退四个产业环节都较为脆弱。其LP多以散户为主，散户对于投资风险的低容忍度使得房地产私募基金大多数采取“明股实债”的投资方式。

　　颐和九州资产管理公司负责人表示，其实现在不少房地产基金就是变相的借债，比高利贷利息相对较低，本质仍是债权融资，这种基金的最终募集方式还是通过信托募集。

　　高通智库总经理张宏表示，目前的房地产基金多为明股暗债和假股真债，期间蕴藏着一定的风险。由于目前国内的房地产基金主要投向住宅项目，直接决定成败的就是项目的销售情况，这不同于成熟的商业项目有稳定的回报，因此风险较大。

　　业内人士指出，房地产基金高收益同时蕴藏风险，在地产调控未见放松的情况下，目前地产项目一般周期都在三年左右，如果项目烂尾或者销售不畅，极有可能被套牢。如果合作企业为小型房企甚至空壳公司，则风险更大

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