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有分析认为,在调控政策的引导下,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力
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近期陆续出炉的上市房企中报显示,调控并未令房地产行业整体一蹶不振,但每一轮调控确实都使房地产业经历了一次洗牌的过程。在这其中,一些房企把握住了机会,一些房企则就此沉沦。& c+ I' A2 q7 H, q6 ]) h: Z! I
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8月2日,某研究院对调控后未来五年房地产住宅市场趋势作出预判。该报告预计,在调控政策的导引下,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响,更重视资金周转速度,产品结构更偏向于刚需型的房企,将随城市化进程,获得更快发展。* K! j1 y ^/ E: m5 U' L; y
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针对这一趋势,著名经济学家赵晓认为,此次调控是一次影响游戏规则的调控,过去房地产市场,政府靠卖地就能赚钱,开发商靠囤地就能赚钱,炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返,行业将迎来重新洗牌。
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庄凌顾问董事长张映光认为,房地产行业过去十年间,经历过两次洗牌。一次是在831大限前后,一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会,一线房企与二三线房企迅速拉开距离。一次是2008年金融海啸前后,一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列,如SOHO中国,龙湖,恒大等,但也有一批房地产企业,由此从一线退居二线。
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而此轮房地产行业将迎来第三次洗牌,这次洗牌与前两次相比将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致以及现金流的稳健性,抵抗周期性市场调整的能力,成为至关重要的因素。: C5 P$ F, m2 o9 w, W6 Z& m- a
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报告认为,未来五年,重点城市住宅成交量持续上升,增速在2013年后逐步趋缓,复合增速为6.5%,2016年成交面积可达2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓,预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米,复合增长率为11.5%。未来五年,重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升,但增速逐渐放缓,年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%;刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势,年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%,2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。
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" ?7 }$ a/ A2 |7 b" S2 H 刚性需求——即首次置业和首次改善型需求,将成为支撑住宅市场发展的主要动力,而一线城市以及一些快速发展的二线城市,将比其他地区具有更持续的增长潜力。3 B5 @) {$ U4 P) L$ }* y# `
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对此,住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年,平均每年递增60万人口,直接推动了住宅市场的需求。
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7 d- n! N, I% C" C1 G# g% j 但另一方面,在国家调控政策的打压下,住宅投资投机型需求将受到抑制,即便限购取消,只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆,那么投资住宅的回报率便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求,将受到明显抑制。
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+ _( r8 V$ ?' n" [* c' [1 }% t 实际上,进入今年五月,国家政策鼓励首次置业需求,而不断强调抑制投资投机需求的方向已非常明确。从市场表现看,刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示,刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。; |( n, s, w/ c& {
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行业洗牌趋势渐明朗
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目前,以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城,几乎已经正式告别第一阵营。( k$ q3 v* D1 _# M1 _
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对此,市场普遍的观点认为,招商、金地、绿城的产品结构过于集中在中高端住宅开发,忽视了刚性需求所要的中低端产品,导致公司在后来的竞争中处于下风。而招商地产(000024)在今年通过对产品结构的调整,已经取得了很好的销售成绩。4 |8 r! p5 l8 Z- {6 W
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秦虹表示,从目前市场调研的情况看,大户型住宅是受目前调控政策影响最大的产品形态,明显滞销。
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恒大集团董事局主席许家印曾表示,恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚此前在接受《证券日报》记者采访时也称,其公司今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。, }7 ?" C5 s) J5 i! w
; M8 T+ D. ?1 T2 Q; ?* _' Z 市场人士预计,以“万恒中保”为首的主要以开发中低端住宅为主的房企,将在此轮调控后,进一步扩大市场占有率。
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二线房企蓄势待发1 S% D+ {" G. U l2 o2 r
( `9 v1 D! U( V6 p8 M5 K8 D, }% }! a 调控令一些一线房企的发展受到明显影响,但也有一些二三线房企,因其模式更契合市场方向可能脱颖而出,这种情况与2009年,龙湖、恒大引领的一批二线房企的崛起相似。可以说,每一轮调控,也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。1 A1 \8 x: l, a8 X' N
% d' S7 Z( r% J- F; _- L 近期,较为引起媒体关注的旭辉地产,便是其中一例。不久前,有香港媒体曝出,旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注,并非没有理由。# }4 j* c$ @) n% W; q5 `
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公开市场数据显示,旭辉地产是今年上半年,最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一,其销售额跻身上海前三,对于一家全国排名在30位左右的中型房企而言,增长可谓相当迅速。
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8 Q3 C9 g; [: K* @ 旭辉集团董事长林中表示,“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。企业一直在灵活应变,我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化,及时调整了产品战略。目前,旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后,产品定位主要是宜居住宅、大众精品,以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主,”他表示,“从2011年来看,销售最好的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型,满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%,今年占了60%。我们估计,刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”
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华高莱斯董事长李忠则认为,中国一线城市化持续性更强,城市人口聚集效应会越来越明显,北京、上海等城市圈的发展,是支撑旭辉模式的主要动力。6 J6 R& ?6 V+ T
$ F# X* G: F! N1 b 2009年,在市场谷底,龙湖、恒大等企业成功上市,并借助资本市场,快速扩张,令一线房企的格局发生了改变,而此轮调控后,又有一批房企正准备通过资本市场的洗礼完成一场蜕变。据记者了解,卓越、协信等房企都有冲击资本市场的打算。 |
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